Vente

Le cabinet intervient régulièrement sur toute sorte de difficultés rencontrées à l'occasion des transactions immobilières, et des fonds de commerce. Plus particulièrement, le cabinet est un acteur de premier plan pour les ventes aux enchères de biens immobiliers sur la Côte basque, et la rédaction des actes de cession de fonds de commerce. Nos clients sont des professionnels de l’immobilier, tels que les promoteurs, marchands de biens ou agents immobiliers, et des particuliers, bailleurs ou simplement propriétaires de leur résidence principale et secondaire.

Vous trouverez ci-après les jurisprudences qui vous auraient peut-être échappées :

AGENT COMMERCIAUX :

Négociation de biens immobiliers par un agent commercial : la carte professionnelle est requise. Les agents commerciaux ne peuvent pas exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci. Civ. 1^re, 17 mars 2016, n° 14-21.738

L’attestation d’habilitation mentionnant que le négociateur immobilier dispose du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties recouvre les plus larges pouvoirs et l’autorise à signer un mandat de vente. Civ. 1^re, 3 nov. 2016, n° 15-23.234

Les mandataire immobilier relèvent du statut des agents commerciaux. A ce titre, ils peuvent être une personne morale et et bénéficier du statut protecvteur des agents commerciaux. L'indemnité de fin de contrat peut être sollicitée. (Com. 10 janv. 2024, n° 22-21.940, n° 22-23.037 et n° 22-21.942)   

AGENT IMMOBILIER:

L’agent immobilier n’a droit à aucune indemnisation en cas de refus du mandant de conclure la vente aux conditions stipulées dans le contrat de mandat, et ce même en présence d’une clause pénale, cette dernière étant contraire aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet. Civ. 1^re, 16 nov. 2016, n° 15-22.010

Les formalités ayant trait à la mention de la durée et au numéro d’inscription d’un mandat d’agent immobilier ne sont pas prescrites à peine de nullité absolue ; dès lors, le locataire dont le congé pour vente ne remplit pas ces formalités ne peut s’en prévaloir. Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411

BORNAGE :

Les dispositions de l’article L. 111-5-3 du code de l’urbanisme imposent au vendeur, non pas de faire réaliser un bornage préalablement à la vente, mais seulement d’indiquer si ce bornage a été effectué ou non et de fournir à l’acquéreur une information sur le descriptif du terrain. Civ. 3^e, 30 juin 2016

CONDITION SUSPENSIVE :

La stipulation d’une condition suspensive sans terme fixe ne peut pour autant conférer à l’obligation un caractère perpétuel. Il résulte de l’absence d’indexation du prix et de coefficient de revalorisation que les parties avaient eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de la condition suspensive. Civ. 3^e, 20 mai 2015, n° 14-11.851

Un immeuble a été vendu de gré à gré dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Mais le cessionnaire a refusé de régulariser la vente, en ne signant pas l’acte authentique. La demande de dommages-intérêts du liquidateur est rejetée, car l’acquéreur était en droit d’invoquer la condition suspensive dont il avait assorti son offre d’achat ayant trait au financement bancaire, lequel financement n’a pas été accordé, peu important que l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente ne mentionnait pas expressément cette condition Com. 27 sept. 2016, n° 14-22.372.

Pour mémoire, l'effet rétroactif de la condition suspensive a été supprimée avec la réforme du droit des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

CONFIRMATION VENTE NULLE :

La confirmation tacite d’un acte de vente nul, déduite de l’exécution volontaire de l’acte par le débiteur, n’est admise que s’il est rapporté la preuve préalable de la connaissance par ce dernier du caractère vicié de l’acte. Civ. 3^e, 29 sept. 2016, n° 15-15.129

DIVISION :

Le droit de préemption  reconnu aux locataires et occupants de bonne foi lorsque leur lot est mis en vente, suite à la division ou à la subdivision de l’immeuble étant susceptible de constituer une limitation au droit de propriété du vendeur, non justifiée par un objectif d’intérêt général, et une méconnaissance du principe d’égalité entre locataires et entre propriétaires, la question soulevée présente un caractère sérieux et doit donner lieu à un contrôle de constitutionnalité.CE 6 oct. 2017, req. n° 412365

IMMOBILIER :

La signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve ne vaut pas renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation lors du contrat de réservation. Dans la mesure où le contrat de réservation est un "contrat distinct et autonome du contrat de vente", sa nullité entraîne la nullité de la vente.

INDIVISION :

Il existe une indivision quant au droit d’usage et d’habitation entre le propriétaire d’un bien et le titulaire d’un tel droit s’exerçant sur le même bien. Civ. 3^e, 7 juill. 2016, n° 15-10.278

NULLITE DE LA VENTE :

La publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière ne fait pas, à elle seule, courir le délai de six mois accordé au preneur à peine de forclusion pour intenter une action en nullité de la vente, la connaissance effective de la date de la vente par le titulaire du droit de préemption ne peut ressortir d’actes préparatoires à cette vente. Civ. 3^e, 22 sept. 2016, n° 15-20.783

SAISIE IMMOBILIERE :

À peine de déchéance du bénéfice de sa sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble, tout créancier inscrit doit déclarer sa créance, peu important qu’elle ne soit pas exigible et que le décompte de sa créance ne soit pas actualisé au jour même de sa déclaration.Civ. 2^e, 28 sept. 2017, n° 16-17.010

SERVITUDE :

L'existe de servitudes conventionnelles de passage n'excluent pas en soi la qualification de chemin d'exploitation. Une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit.